O uso de imóvel como garantia de empréstimo, ou home equity vem crescendo no país e se torna uma das melhores opções para se conseguir dinheiro de forma rápida e segura. O tomador de crédito oferece um imóvel como garantia, em troca de juros menores e condições mais vantajosas de pagamento.
Segundo dados da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) já foram movimentados quase R$ 12 bilhões de operações nesta modalidade no Brasil. Somente no ano passado, o valor contratado chegou a R$ 4,6 bilhões, uma alta de 61% em comparação a 2019, de acordo com dados do Banco Central (BC).
Quem pode me ajudar a fazer um home equity?
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Vantagens do home equity:
- Oferta de valores que variam entre R$ 70 mil a R$ 3 milhões;
- Prazos para pagamento de até 20 anos;
- 30% a 40% mais barato que o empréstimo para pessoa física;
- Até 60% do valor do imóvel pode ser usado como garantia
- Juros mais baixos do que no crédito pessoal e cheque especial
- Taxas de juros próximas a 12% ao ano
Segundo dados do Banco Central de março de 2021, a taxa de juros média do home equity foi de 12,78% ao ano, bem menos do que os 309,8% ao ano do rotativo do cartão de crédito ou os 122% do cheque especial.
O custo pode variar entre as instituições financeiras, pois depende de outros fatores como a condição do imóvel e o perfil de quem está buscando crédito. No entanto, existem riscos que precisam ser avaliados, como o não pagamento da dívida em que a pessoa pode perder o imóvel.
Quem oferece home equity?
Apesar de não ser um grande mercado ainda, o home equity pode ser feito em diversas instituições. Além dos grandes bancos, fintechs parceiras da Franq Open Banking como Wimo, UCI, Creditas, Bari, Cashme e CredHome oferecem o crédito com imóvel como garantia.
Para quem é indicado o home equity?
As pessoas podem utilizar este tipo de empréstimo para compra de um segundo imóvel, reformar antes de vender, quitar outras dívidas mais caras, investir no próprio negócio, adquirir outros bens ou até mesmo como crédito pessoal.
Cuidados ao tomar um home equity
Apesar das taxas de juros menores, quem precisa fazer um empréstimo utilizando um imóvel, deve tomar certos cuidados. No caso de atrasos no pagamento, o devedor pode perder o imóvel utilizado na garantia.
Na maioria das instituições financeiras, após três meses de cobrança amigável, eles podem entrar com o pedido do primeiro leilão, que pode ocorrer entre o quarto e o sexto mês, e o segundo leilão entre o sexto e o nono mês.
Ou seja, o indicado é usar a linha de crédito somente aqueles que possuem fontes de renda que possam sustentar a situação em caso de demissão ou perda de parte do salário, por exemplo. Ter uma reserva de emergência também é fundamental para que não haja atropelos.
Meu imóvel é financiado. Posso usar como garantia?
Pelas regras, o valor máximo de empréstimo concedido pelo home equity é de até 60% do valor de avaliação do imóvel. Assim, quem já pagou 60% do financiamento está apto a pedir um novo empréstimo usando o imóvel como garantia.
Outra situação em que é permitido usar um imóvel financiado para o home equity é quando este primeiro financiamento representa menos de 40% da propriedade, neste caso ele pode fazer um novo empréstimo.
As instituições costumam oferecer empréstimos com garantia em imóveis financiados, desde que as operações ocorram na mesma financiadora, pois neste caso é como se houvesse uma troca de dívida.
É melhor fazer home equity ou um novo crédito habitacional?
Apesar de as taxas do crédito habitacional serem mais vantajosas do que o home equity, usar este tipo de crédito é uma boa opção para quem precisa para saldar o financiamento do imóvel pode ser uma vantagem para quem também precisa de dinheiro na conta.
Um exemplo: alguém que tem um financiamento imobiliário, mas está com dívidas no cheque especial ou no cartão de crédito pode trocar por uma única operação de home equity, que no geral, tende a ser mais barato que o conjunto anterior. Assim, é realizada a alienação fiduciária do imóvel para a instituição financeira que quitou o financiamento e concedeu o home equity.
IPTU atrasado e condomínio em aberto. Posso fazer um home equity?
Na maioria dos casos sim. Certos tipos de dívidas dos imóveis não costumam ser um impedimento para conseguir um empréstimo. Na Creditas, por exemplo, mesmo imóveis com IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxa de condomínio em atraso podem ser usados nas operações.
Apenas são observados os impostos atrasados ligados à pessoa física que pediu o crédito. Se não comprometer a indisponibilidade do imóvel, pode ser utilizado.
Caso os débitos sejam fichados no Registro de Imóvel como dívida ativa, não é possível utilizar o imóvel como garantia. Por isso é importante verificar no município onde o imóvel está qual é o prazo limite para um débito entrar na dívida ativa. Se o atraso das taxas não aparecer no registro, é possível fazer a negociação.
Os imóveis aceitos como garantia dependem muito da instituição ou do fundo que concederá o crédito. Algumas delas podem considerar até imóveis com área que não esteja totalmente averbada ou trabalham com exigências de comprovação de renda mais flexível, mas em contrapartida, fazem uma avaliação do imóvel mais criteriosa.
Faz sentido fazer um empréstimo com garantia para comprar outro imóvel?
O home equity não substitui a portabilidade do financiamento imobiliário, em que o devedor leva a dívida para outra instituição financeira com condições melhores ou um financiamento de um segundo imóvel, pois geralmente o crédito habitacional é uma opção mais barata.
Porém, o home equity pode ser a opção para comprar um segundo imóvel quando não existe uma linha tradicional de financiamento disponível, como por exemplo, quando existem problemas na documentação ou quando o vendedor tem pressa.
Para isso é preciso avaliar os custos do empréstimo, calcular as parcelas, checar o indexador e averiguar os detalhes do contrato, ou seja, se assegurar completamente em como é feito todo o processo de avaliação antes de assinar um contrato.
Posso usar o home equity para fazer uma reforma?
É preciso avaliar com muita atenção esta situação. Só vale a pena se a obra for elevar consideravelmente o valor do imóvel. E preferencialmente tomar crédito de longo prazo.
Posso utilizar um imóvel que não seja o meu?
Por incrível que pareça, sim. Neste caso funciona mais ou menos como um aluguel, quando precisamos ter um fiador. Ou seja, o empréstimo é tomado e o imóvel do avalista é usado como garantia. O único risco de envolver o patrimônio de uma terceira pessoa é caso haja atrasos ou as prestações não foram quitadas, o avalista pode perder o imóvel da mesma forma.
Em algumas instituições, o negócio só pode ser fechado quando existe a comprovação de um vínculo com o credor, como um parente.
“Muitas vezes, um profissional liberal usa o imóvel dos pais para acessar uma linha de crédito mais barata e poder investir no seu negócio próprio, por exemplo”, exemplifica Maria Teresa Fornea, vice-presidente de home equity da Creditas.
Ao utilizar um imóvel de terceiro, tanto o dono do imóvel quanto quem vai tomar crédito, devem passar pelo mesmo processo de análise, mas o proprietário não precisa comprovar renda. Imóveis alienados em home equity podem ser negociados?
Este é um processo mais complicado, mas não impossível. A questão mais importante para ser analisada é a depreciação do valor da propriedade. Por exemplo, o comprador acerta o valor do imóvel com o proprietário e paga o financiamento. O banco também precisa concordar com a venda e após o aceite, apresenta um certificado de quitação da dívida. Só depois o novo proprietário pode registrar o imóvel.
Documentação em mãos
Para solicitar um home equity, é fundamental ter em mãos diversos documentos
O proprietário do imóvel (titular do contrato) deve apresentar:
- documento do imóvel (com informações sobre endereço e metragem)
- Certidão de matrícula (no nome do proprietário)
- Certidão de valor venal (no nome do proprietário)
- Documentação do IPTU (que comprove a quitação ou certidão de débitos)
- Comprovantes e certidão de quitação ou de débitos do condomínio (caso haja)
- CPF e carteira de identidade (RG);
- Certidão de Casamento ou Nascimento (com respectivas averbações)
- Comprovante de endereço no próprio nome com CEP;
Comprovação de renda
Para comprovar a renda na hora de solicitar um empréstimo com garantia de imóvel, é obrigatório apresentar alguns documentos que comprovem a renda, independente se for assalariado, autônomo, aposentado ou pensionista.
Assalariados
- Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física;
- Três últimos contracheques;
- Carteira de trabalho
Aposentado ou pensionista
- Declaração de Imposto de Renda;
- Três últimos comprovantes de pagamento da aposentadoria ou pensão;
- Três extratos bancários mensais da conta em que o benefício é depositado;
- Carta de concessão do benefício;
Profissionais liberais e autônomos
- Declaração de Imposto de Renda;
- Carta de próprio punho detalhando a situação profissional atual;
- Extratos bancários dos seis últimos meses;
- Contrato de prestação de serviços;
- Carteira de Identidade da Classe Profissional (OAB, CRC, CRM, CRECI, etc.);
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