Você já deixou de realizar algum sonho por falta de dinheiro? Desistiu de abrir o próprio negócio por falta de recursos financeiros? A verdade é que muitas pessoas abandonam grandes projetos por falta de recursos financeiros, não é mesmo? Mas, o que muita gente não sabe é que, por meio do Home Equity – Empréstimo com Garantia de Imóvel, é possível ter acesso a empréstimos de valores mais altos e tirar os planos do papel, pagando menos juros e com prazo maior para quitar a dívida.
De acordo com o balanço dos financiamentos imobiliários de 2024, divulgados pela Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip), o Crédito com Garantia de Imóvel atingiu os R$ 10,9 bilhões em concessões anuais, um aumento de 53% em relação ao ano de 2023. Em julho de 2025, entrou em vigor a lei que regulamenta e ajusta algumas regras do Home Equity, o que, segundo especialistas, deve aumentar a oferta.
Os dados demonstram que o Home Equity tem alto potencial de crescimento no Brasil e pode favorecer muitos clientes. Neste artigo vamos explicar todos os detalhes sobre o Empréstimo com Garantia de Imóvel e como esse crédito pode ser usado para facilitar a sua vida financeira.
- O que é Home Equity?
- Como funciona o Home Equity?
- Quais as vantagens do Home Equity?
- Cuidados ao tomar um Empréstimo com Garantia de Imóvel
- Como contratar um Home Equity?
- 7 principais dúvidas sobre Home Equity
O que é Home Equity?
O Empréstimo com Garantia de Imóvel, também conhecido como Home Equity ou Crédito com Garantia de Imóvel, é uma modalidade de crédito em que é possível oferecer um imóvel como garantia de pagamento da dívida e ter acesso a juros mais baixos e maior prazo de pagamento. Além disso, esse tipo de operação oferece um dinheiro “não carimbado”, ou seja, que pode ser usado para qualquer finalidade.
Mas fique tranquilo, mesmo oferecendo a sua casa como garantia, por exemplo, você poderá continuar morando nela sem nenhum problema.
O produto é amplamente difundido no exterior e é um dos principais tipos de crédito disponível em países como os Estados Unidos. No mercado norte-americano, segundo Bankrate, cerca de 333.000 novos empréstimos com garantia de imóvel foram realizados no primeiro semestre de 2024 nos EUA.
Mesmo registrando crescimento também no Brasil, essa modalidade ainda enfrenta barreiras no país. Isso porque o brasileiro tem medo de perder o imóvel ao oferecê-lo como garantia. Mas a realidade é que os bancos realizam uma criteriosa análise de crédito para confirmar que o cliente possui condições de arcar com as parcelas do empréstimo, afastando a possibilidade de tomar o imóvel por inadimplência.
Como funciona o Home Equity?
Para um imóvel ser usado como garantia ele precisará passar por uma vistoria, com o objetivo de determinar o valor desse bem. Cada instituição financeira escolhe como vai realizar esse processo, que pode ser no formato presencial, através da visita de um profissional, ou também online. Na modalidade online, o valor do imóvel é calculado com base na localização, metragem, entre outras características.
Os imóveis aceitos como garantia são: casas, apartamentos, salas comerciais e alguns bancos aceitam também terrenos dentro de condomínios.
É possível emprestar até 60% do valor avaliado do imóvel. Assim, se for oferecido um imóvel de R$ 500 mil como garantia, por exemplo, será possível pegar emprestado R$ 300 mil.
Além da vistoria do imóvel, o cliente vai precisar passar por uma análise de crédito. O banco deve avaliar a capacidade de pagamento de quem está solicitando o crédito, considerando sua renda, histórico de pagamento e eventuais pendências financeiras.
Para oferecer um imóvel como garantia, é necessário fazer um contrato de alienação fiduciária com a instituição financeira. Na prática, a propriedade do bem é transferida para o banco enquanto o cliente estiver pagando a dívida. A mudança em relação à posse do imóvel não interfere no uso do bem, ou seja, quem solicitou o empréstimo poderá continuar usando-o normalmente.
Quais as vantagens do Home Equity?
O empréstimo com garantia de imóvel é conhecido por ser mais vantajoso do que outras opções de crédito. Confira o que torna essa opção atrativa:
Taxas de juros menores
Uma operação de crédito, seja ela qual for, sempre leva em consideração o risco de inadimplência, que é avaliado também na análise de crédito do cliente. Sendo assim, quanto maior for o risco para a instituição financeira que está cedendo o crédito, maiores serão as taxas de juros.
Porém, ao oferecer um imóvel como garantia, os riscos da operação caem drasticamente, afinal a instituição tem o imóvel como indicativo de retorno em caso de inadimplência do cliente. Dessa forma, toda a negociação passa a ser mais segura para o banco oferecer taxas de juros menores e mais atrativas, que giram em torno de 12% ao ano, ou 1% ao mês.
Esse tipo de operação é de 30% a 40% mais barato que o empréstimo para pessoa física.
Maior prazo para pagamento
A maioria dos bancos oferece até 240 meses (20 anos) para pagamento do Home Equity. O prazo estendido é vantajoso para o cliente pois com um tempo maior para quitar a dívida, o valor da parcela será menor, comprometendo menos a renda dele e reduzindo o risco de inadimplência.
Liberdade para usar o dinheiro
Diferente de um financiamento imobiliário, por exemplo, em que você precisa obrigatoriamente usar o dinheiro para comprar ou construir uma casa, no Empréstimo com Garantia de Imóvel você pode destinar o valor emprestado para qualquer finalidade.
Essa vantagem garante mais liberdade financeira. O dinheiro pode ser usado para quitar dívidas, comprar outro imóvel, ampliar a sua empresa, comprar novos equipamentos para melhorar o seu negócio ou até mesmo para realizar o sonho de viajar para o exterior. É você quem escolhe como vai gastar o dinheiro, sem precisar prestar contas ao banco.
Mais crédito liberado
Um dos diferenciais mais atrativos dessa modalidade de crédito é a possibilidade de emprestar quantias maiores de dinheiro. Como o banco possui um imóvel garantindo o pagamento da dívida, ele sente mais segurança para liberar valores maiores para o empréstimo, respeitando o limite de 60% do valor avaliado do imóvel.
Essa é uma vantagem para clientes que precisam de mais dinheiro para investir em grandes projetos, abrir o próprio negócio, viabilizar a ampliação da empresa, entre outras possibilidades.
Cuidados ao tomar um Empréstimo com Garantia de Imóvel
Apesar das taxas de juros menores, quem precisa fazer um empréstimo utilizando um imóvel, deve tomar certos cuidados. No caso de atrasos no pagamento, o devedor pode perder o imóvel utilizado na garantia.
Na maioria das instituições financeiras, após três meses de cobrança é possível entrar com o pedido do primeiro leilão, que deve ocorrer entre o quarto e o sexto mês. Caso imóvel não seja arrematado, um segundo leilão deverá ocorrer entre o sexto e o nono mês.
É importante lembrar que, se o imóvel for arrematado em leilão por um valor maior que a dívida, a quantia excedente deverá ser devolvida ao devedor. Por exemplo: se a dívida do financiamento é de R$ 100 mil e o imóvel for arrematado por R$ 150 mil, os R$ 50 mil restantes devem ser restituídos ao devedor.
Essa linha de crédito é indicada para quem consegue sustentar a situação em caso de demissão ou perda de parte do salário, por exemplo. Ter uma reserva de emergência também é fundamental para que não haja atropelos.
7 principais dúvidas sobre Home Equity
Abaixo, listamos dúvidas que podem surgir a respeito da solução financeira. Confira!
Meu imóvel é financiado. Posso usar como garantia?
Pelas regras, o valor máximo de empréstimo concedido pelo home equity é de até 60% do valor de avaliação do imóvel. Assim, quem já pagou 60% do financiamento está apto a pedir um novo empréstimo usando o imóvel como garantia.
As instituições costumam oferecer empréstimos com garantia em imóveis financiados, desde que as operações ocorram na mesma financiadora, pois neste caso é como se houvesse uma “troca” de dívida.
É melhor fazer empréstimo com garantia de imóvel ou um novo crédito imobiliário?
Apesar das taxas do crédito imobiliário serem mais vantajosas do que o home equity, usar este tipo de crédito é uma boa opção para quem precisa para quitar o financiamento do imóvel e pode ser uma vantagem para quem também precisa de dinheiro na conta.
Exemplo: alguém que tem um financiamento imobiliário, mas está com dívidas no cheque especial ou no cartão de crédito, pode trocar por uma única operação de home equity, que no geral, tende a ser mais barato que o conjunto anterior. Assim, é realizada a alienação fiduciária do imóvel para a instituição financeira que quitou o financiamento e concedeu o home equity.
Posso oferecer imóvel com IPTU atrasado e condomínio em aberto como garantia?
Na maioria dos casos sim. Certos tipos de dívidas dos imóveis não costumam ser um impedimento para conseguir um empréstimo. Apenas são observados os impostos atrasados ligados à pessoa física que pediu o crédito. Se não comprometer a indisponibilidade do imóvel, ele pode ser utilizado como garantia.
Porém, caso os débitos sejam fichados no Registro de Imóvel como dívida ativa, não é possível utilizar o imóvel como garantia. Por isso é importante verificar no município onde o imóvel está qual é o prazo limite para um débito entrar na dívida ativa. Se o atraso das taxas não aparecer no registro, é possível fazer a negociação.
Os imóveis aceitos como garantia dependem muito da instituição ou do fundo que concederá o crédito. Algumas delas podem considerar até imóveis com área que não esteja totalmente averbada ou trabalham com exigências de comprovação de renda mais flexível, mas em contrapartida, fazem uma avaliação do imóvel mais criteriosa.
Faz sentido fazer um empréstimo com garantia para comprar outro imóvel?
Para a aquisição de imóveis, o Crédito Imobiliário é a modalidade mais vantajosa, porém, o home equity pode ser a opção para comprar um segundo imóvel quando não existe uma linha tradicional de financiamento disponível, como por exemplo, quando existem problemas na documentação ou quando o vendedor tem pressa.
Para isso é preciso avaliar os custos do empréstimo, calcular as parcelas, checar o indexador e averiguar os detalhes do contrato, ou seja, se assegurar completamente em como é feito todo o processo de avaliação antes de assinar um contrato.
Posso usar o empréstimo com garantia de imóvel para fazer uma reforma?
É preciso avaliar com muita atenção esta situação. Só vale a pena se a obra for elevar consideravelmente o valor do imóvel. E preferencialmente tomar crédito de longo prazo.
Posso utilizar um imóvel que não seja o meu?
Sim. Neste caso funciona mais ou menos como um aluguel, quando precisamos ter um fiador. Ou seja, o empréstimo é tomado e o imóvel do avalista é usado como garantia. O único risco de envolver o patrimônio de uma terceira pessoa é que, caso haja atrasos ou as prestações não sejam quitadas, o avalista pode perder o imóvel da mesma forma. Em algumas instituições, o negócio só pode ser fechado quando existe a comprovação de um vínculo com o credor, como um parente.
Ao utilizar um imóvel de terceiro, tanto o dono do imóvel quanto quem vai tomar crédito, devem passar pelo mesmo processo de análise, mas o proprietário não precisa comprovar renda.
Imóveis alienados em Home Equity podem ser negociados?
Este é um processo mais complicado, mas não impossível. A questão mais importante para ser analisada é a depreciação do valor da propriedade. Por exemplo, o comprador acerta o valor do imóvel com o proprietário e paga o financiamento. O banco também precisa concordar com a venda e após o aceite, apresenta um certificado de quitação da dívida. Só depois o novo proprietário pode registrar o imóvel.
Mitos e verdades sobre o empréstimo com garantia de imóvel
Além das principais dúvidas, separamos também alguns mitos e verdades a respeito do empréstimo com garantia de imóvel. Confira abaixo:
1. “O banco quer tomar meu imóvel.” Mito!
Esse é um dos maiores mitos sobre Home Equity e pode deixar muitas pessoas com medo de perder a própria casa. Na prática, o imóvel é como o airbag de um carro: você sabe que o veículo tem essa proteção, mas ela só vai ser usada em caso de necessidade. Então: não, o banco não tem a intenção de tomar o seu imóvel!
Primeiramente, é importante lembrar que as instituições financeiras realizam uma análise de crédito criteriosa para confirmar a capacidade de pagamento do cliente que está solicitando o empréstimo. Ou seja, o banco prefere garantir que você terá condições de pagar a dívida do que levar o imóvel à leilão.
2. “Precisa comprovar renda.” Verdade!
A comprovação de renda do tomador do empréstimo é importante para garantir a capacidade de pagamento dele, reduzir os riscos de inadimplência e afastar a chance do cliente perder o imóvel.
Além disso, a renda é um dos pontos que vai determinar o valor máximo das parcelas do Home Equity. A Lei do Comprometimento de Renda determina que o cliente pode ter até 30% da renda bruta mensal comprometida com dívidas.
Alguns dos documentos que podem ser utilizados para isso são:
Para assalariados
- Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física;
- Três últimos contracheques;
- Carteira de trabalho.
Para aposentado ou pensionista
- Declaração de Imposto de Renda;
- Três últimos comprovantes de pagamento da aposentadoria ou pensão;
- Três extratos bancários mensais da conta em que o benefício é depositado;
- Carta de concessão do benefício.
Para profissionais liberais e autônomos
- Declaração de Imposto de Renda;
- Extratos bancários dos seis últimos meses;
- Contrato de prestação de serviços;
- Carteira de Identidade da Classe Profissional (OAB, CRC, CRM, CRECI, etc.).
3. “Não posso alugar o meu imóvel oferecido como garantia.” Mito!
Você pode sim alugar o imóvel usado como garantia de um Home Equity. Ao oferecer um imóvel como garantia, o cliente não perderá a posse sobre a casa ou apartamento, e poderá usá-lo tanto para morar quanto para alugar.
4. “É possível compor renda com mais de uma pessoa.” Verdade!
A Franq possui parceiros que aceitam a composição de renda com várias pessoas, sem a necessidade de ter grau de parentesco entre elas. A quantidade máxima de pessoas para compor a renda vai depender de cada instituição financeira.
Considerando que a parcela do empréstimo não pode ser superior a 30% da renda bruta, a composição de renda permite ao cliente somar a renda com mais pessoas e ter acesso a valores maiores de crédito liberado.
5. “Fazer Home Equity é muito burocrático.” Mito!
Não, a operação de Home Equity não é burocrática e está ficando cada vez mais simples. Por meio de um Personal Banker da Franq, você pode acessar os principais bancos e fintechs do mercado imobiliário, que oferecem o Empréstimo com Garantia de Imóveis tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.
Ao contar com um bancário autônomo da Franq, você possui mais opções de produtos financeiros e pode escolher as condições que fazem mais sentido para o seu orçamento. Além disso, você recebe atendimento personalizado e pode solicitar o Empréstimo com Garantia de Imóvel de forma online, no conforto da sua casa.
O Personal Banker tem pelo menos cinco anos de experiência em agências bancárias ou cooperativas de crédito e vai ajudar você do início ao fim da contratação do seu Home Equity.
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Como contratar um Home Equity?
Essa modalidade de crédito está disponível tanto para Pessoas Físicas quanto para Pessoas Jurídicas.
A Franq possui diversos bancos e fintechs parceiros que oferecem Home Equity. Por meio de um Personal Banker você tem acesso a todas essas instituições e pode escolher a melhor opção, que apresente as condições mais vantajosas para a sua vida financeira.
O Personal Banker é o especialista mais indicado para ajudar a escolher a melhor opção de produtos bancários para os clientes. Ele tem experiência no mercado financeiro, conhece as necessidades do cliente e possui a autonomia e transparência para indicar as melhores oportunidades.
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