O financiamento imobiliário é um dos principais recursos utilizados pelos brasileiros para a aquisição da casa própria ou para adquirir imóveis como investimento. De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) foram financiados cerca de R$ 186,7 bilhões em 2024, o que representou um aumento de 23% em relação ao ano anterior.
No total, mais de 568 mil imóveis foram financiados no ano de 2024. Esses dados não contemplam a parcela de empréstimos cujos recursos tiveram origem no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), destinado aos financiamentos de habitações populares.
Mas quais são os principais requisitos para o financiamento de um imóvel? Neste artigo, explicamos os 5 principais fatores para você se preparar para fazer um investimento imobiliário e evitar problemas financeiros. Confira:
- Comprovação de renda;
- Histórico financeiro;
- Capacidade de pagamento;
- Entrada;
- Conhecer o vendedor do imóvel;
- Custos adicionais.
O que é um financiamento imobiliário?
Antes de abordar os requisitos necessários, vale lembrar o que é, afinal, um financiamento imobiliário. De forma geral, ele é uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras para pessoas físicas ou jurídicas para a compra de um imóvel.
Ou seja, um banco, por exemplo, paga pelo imóvel ao vendedor e, a partir disso, o comprador paga ao banco que quitou a dívida da maneira previamente estabelecida, envolvendo juros e tempo de contrato.
Esse imóvel adquirido pode ser residencial, comercial ou um terreno, sendo eles novos ou usados ou então para a construção em terreno próprio.
O que é necessário para o financiamento de um imóvel?
O conceito é simples, mas para que o processo de financiamento de um imóvel seja bem sucedido é necessário cumprir alguns requisitos e ter atenção a pontos burocráticos. Abaixo, listamos o que você precisa saber sobre o assunto. Confira!
Comprovação de renda
A comprovação de renda é um requisito essencial para conseguir financiar um imóvel. O comprador que está solicitando o crédito precisa comprovar para a instituição financeira que possui uma fonte de renda e que é capaz de arcar com as parcelas do financiamento, sem correr o risco de inadimplência.
Para fazer a comprovação, é possível usar os seguintes documentos:
- Holerite;
- Declaração do imposto de renda;
- Extrato bancário;
- Extrato de aposentadoria.
Já no caso de trabalhadores que não possuem carteira assinada, ou que são empreendedores e possuem outras fontes de renda, é necessário utilizar outros tipos de documentos, como por exemplo:
- Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos);
- Contrato de prestação de serviços;
- Contrato social ou Pró-labore.
Esse processo é muito importante porque a renda é um dos fatores que o banco leva em consideração para definir qual valor será disponibilizado para o financiamento. Por isso, caso a renda do comprador seja menor do que o necessário para garantir a aprovação do crédito, há também a possibilidade de compor a renda com outras pessoas.
Composição de renda
A composição de renda é um recurso que pode ser usado por quem não possui todo o orçamento necessário para o financiamento de um imóvel. Nesse caso, é possível somar o salário de outras pessoas, como familiares, cônjuges e até amigos, para compor a renda e facilitar a aprovação do financiamento.
É importante lembrar que cada instituição financeira possui regras específicas sobre a composição de renda. Alguns bancos aceitam apenas familiares, já outros são mais flexíveis e aceitam terceiros sem ligação parental.
Histórico financeiro
O comportamento financeiro do comprador também é um requisito para o financiamento de um imóvel. Os bancos realizam uma análise de crédito geral sobre as suas finanças, se você paga as contas em dia ou não e quais dívidas já possui.
Ou seja, para conseguir uma taxa menor é importante possuir um bom histórico de pagamento em todo o sistema financeiro. Quando for solicitar um financiamento, o indicado é que o comprador liquide as dívidas existentes e deixe o nome limpo.
Toda a vida financeira do cliente impacta no seu score, que é um parâmetro usado pelas instituições financeiras para mensurar a sua relação com o dinheiro. Atualmente, a Quod e o Serasa são os principais indicadores de score utilizados pelos bancos. Se o comprador possui score abaixo de 600, provavelmente não vai conseguir aprovação para realizar o financiamento.
Você pode consultar seu score Quod e seu score Serasa através dos sites oficiais de ambas as plataformas.
Capacidade de pagamento
Não confunda comprovação de renda e histórico financeiro com capacidade de pagamento. Esses três requisitos são diferentes e nós vamos explicar como é possível ter uma boa renda, um ótimo histórico financeiro e mesmo assim não ter capacidade de pagamento.
Para reduzir o risco de inadimplência, os bancos consideram que o cliente só pode ter até 30% da renda bruta mensal comprometida com dívidas. Ou seja, se o comprador já possui um empréstimo, por exemplo, que compromete 10% da sua renda, o valor da parcela do financiamento poderá ser equivalente aos 20% restantes da sua renda comprovada.
Considerando esse requisito para o financiamento de um imóvel, mesmo que o cliente receba a renda necessária e tenha um score alto, se ele já possui outras dívidas que comprometem 30% da sua renda, o seu financiamento provavelmente não será aprovado. Isso porque o banco vai entender que o comprador não tem capacidade de pagar as parcelas sem correr o risco de ficar inadimplente.
Entrada
Quem vai financiar um imóvel, é importante já ter um dinheiro guardado porque, infelizmente, não é possível financiar 100% do valor do imóvel. A maioria dos bancos financia 80%, ou seja, é necessário dar uma entrada de 20%, independentemente se o cliente está adquirindo um imóvel novo, usado ou se vai construir.
Exemplo: se o cliente quiser comprar um imóvel de R$ 400 mil, será necessário pagar uma entrada no valor de R$ 80 mil e financiar os R$ 320 mil restantes.
Se tiver condições de oferecer de entrada um valor acima dos 20% mínimos exigidos, essa pode ser uma boa alternativa a se escolher, já que quanto maior a entrada, menor o montante total financiado e, por consequência, menor o custo total da operação com os juros. Por conta disso, muitas pessoas optam por iniciar o processo de compra do bem criando uma reserva financeira especificamente para a entrada para somente depois tomar o financiamento.
FGTS
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um benefício que todos os trabalhadores que têm carteira assinada possuem. Cada trabalhador tem uma conta FGTS, em que mensalmente é depositado 8% do salário bruto. Porém, esse valor só pode ser retirado em casos específicos, como demissão sem justa causa ou a compra da casa própria.
No caso da compra de uma casa própria, o trabalhador pode usar o saldo do FGTS como valor de entrada e conseguir financiar o restante do valor do imóvel. Esse benefício possui algumas regras para ser utilizado, então é importante ficar atento se você atende a todas as exigências.
Outra possibilidade de usar o FGTS no financiamento de um imóvel é para amortizar ou quitar parcelas ao longo do contrato. Essa alternativa serve para reduzir o tamanho total da dívida e, assim, reduzir o prazo total dela ou diminuir o valor das parcelas mensais. Isso pode ser feito a cada dois anos, desde que o comprador cumpra algumas regras específicas.
Conhecer o vendedor do imóvel
Ao adquirir um novo bem, além de ficar atento às informações do imóvel, é muito importante que o comprador conheça também os dados de quem está vendendo a casa, apartamento ou terreno.
É indicado investigar se o vendedor possui dívidas de impostos, pendências de condomínio, ações cíveis ou trabalhistas que possam colocar a venda em risco ou gerar perdas financeiras ao comprador no futuro.
Custos adicionais
Além do valor do financiamento em si, a operação pode conter ainda custos adicionais. É importante ficar atento a eles para incluí-los no planejamento e garantir maior segurança no processo, evitando, assim, surpresas indesejadas. Alguns deles são:
- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Custos cartorários;
- Taxa de avaliação do imóvel;
- Seguros obrigatórios;
- Taxas operacionais;
- Despesas condominiais e IPTU atrasado (em caso de imóveis usados e com pendências a serem pagas).
Cada um destes pontos tem suas peculiaridades que exigem a devida atenção. Por isso, vale analisar com cuidado os elementos um a um para um processo mais fluido e tranquilo.
Conclusão
A compra de um imóvel é um momento importante na vida de quem está solicitando um financiamento imobiliário. Por isso, é essencial que o comprador tome muito cuidado para não correr o risco de assumir uma dívida que não vai conseguir pagar e evitar ficar inadimplente.
É importante ter em mente que o financiamento de um imóvel é um compromisso de longo prazo e, por conta disso, precisa ser planejado com cuidado. Uma análise minuciosa garante segurança e contribui para que este imóvel se torne um investimento sólido e sustentável mesmo com o passar dos anos.
A ajuda de um profissional com experiência no mercado financeiro também pode facilitar o processo do financiamento e na tomada de qualquer tipo de crédito. Isso minimiza os riscos de problemas no futuro.
Você ainda pode saber mais sobre o assunto no artigo “Financiamento Imobiliário: tudo o que você precisa saber”. Nele, você vai saber detalhes de como funciona essa modalidade de tomada de crédito, taxa, amortização do financiamento e mais. Leia!
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